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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入200左右，买一套新房或者次新房，希望房子的品质高一点。买房目的主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附近可选的房子不多。想请问您怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选择相对新一点的二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑自住。请您指导，买在哪个位置，有什么楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问题，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，
2、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是10年的，畅流园是02年的价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低，配套成熟，有海淀产业链的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅很稳健，比较符合你的预算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住结合是未来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已经在望京留下核心资产，未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
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